Immobilier à l’étranger : quelles sont vos obligations fiscales en Belgique ?
Investir sous le soleil d’Espagne, vendre un appartement familial en France ou acquérir un terrain pittoresque en Italie, voilà des projets séduisants pour beaucoup de Belges ! Comme le confirme un récent article du Soir, l’intérêt pour les résidences secondaires en Espagne ne cesse de croître (Les Belges se ruent sur les résidences en Espagne, Le Soir, 02/07/2025). Mais attention : ces belles aventures immobilières impliquent des obligations fiscales importantes qu’il vaut mieux connaître à l’avance pour éviter toute mauvaise surprise. Voici les principaux points d’attention.
1. Une déclaration à ne pas oublier !
Depuis le 01/01/2021, vous êtes tenu de déclarer spontanément tout achat, vente ou modification d’un bien immobilier à l’étranger à l’Administration générale de la documentation patrimoniale, dans un délai de 4 mois suivant l’opération. Vous pouvez faire cette déclaration simplement via MyMinfin ou en complétant le formulaire papier disponible ici : Formulaire de déclaration de biens immobiliers à l’étranger. À la suite de cette déclaration, l’administration fiscale belge vous attribuera un revenu cadastral fictif, nécessaire pour compléter votre déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques.
2. Comment votre bien sera-t’il taxé en Belgique ?
Votre bien immobilier situé à l’étranger sera imposé en Belgique sur la base du revenu cadastral attribué. Toutefois, si une convention de double imposition existe entre la Belgique et le pays concerné, le revenu immobilier peut être exonéré en Belgique tout en restant pris en compte pour déterminer le taux d’imposition de vos autres revenus (principe de progressivité).
3. Et à l’étranger, comment ça se passe ?
Les revenus locatifs et les plus-values générées par votre bien peuvent être imposés localement. Par exemple, en Espagne ou en France, une taxe sur les plus-values est systématiquement appliquée lors de la vente. Pensez donc à bien vous informer sur les règles fiscales locales et les éventuelles conventions fiscales en vigueur entre la Belgique et le pays concerné.
4. Attention aux sanctions
Ne pas respecter vos obligations de déclaration peut vite coûter cher. Depuis le 22/10/2023, des pénalités administratives comprises entre 1.000 € et 3.000 € peuvent être appliquées selon la valeur cadastrale du bien non déclaré. Un oubli peut donc avoir des conséquences financières significatives.
5. Pensez aussi à la succession et aux donations
Votre bien à l’étranger peut également être soumis à des droits de succession ou de donation dans le pays où il se situe. Anticiper ces aspects est crucial pour éviter une double taxation et optimiser la transmission de votre patrimoine à vos héritiers.
En conclusion, acheter ou vendre un bien immobilier à l’étranger est un beau projet, mais il nécessite une bonne gestion fiscale. Une déclaration en règle, une connaissance approfondie des conventions fiscales et une anticipation adéquate sont indispensables pour investir l’esprit tranquille.
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